KOSTENEXPLOSION
Zum 1. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz in Kraft getreten. Seitdem müssen sich Vermieter an den Kosten der CO2-Umlage beteiligen, die bisher allein von den Mietern getragen wurden. Die Höhe der CO2-Umlage stellen die Brennstoff- oder Wärmelieferanten bereit.
Der Anteil bei Wohngebäuden, der weiterhin auf die Mieter umgelegt werden kann, richtet sich nach einem 10-Stufenmodell in Abhängigkeit von der Energieeffizienz des Gebäudes. Je besser die Energieeffizienz, desto höher ist der Anteil der Mieter.
Im gewerblichen Bereich gilt grundsätzlich eine hälftige Umlage, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Auch in Individualvereinbarungen dürfen dem Mieter nicht mehr als 50 % der Kosten auferlegt werden. Das Gesetz sieht zudem die Einführung eines Stufenmodells ab dem Jahr 2025 vor.
Der CO2-Preis ist für 2024 auf 45 EUR/t festgelegt. Im Jahr 2025 steigt der Preis auf 55 EUR/t. Ab 2026 greift die Preisfindung über CO2-Zertifikate auf dem freien Markt, wobei in diesem Jahr noch ein Preiskorridor von 55 EUR/t – 65 EUR/t gilt. Danach sind Marktpreise zu erwarten.
Die Prognosen über die weitere Entwicklung des CO2-Preises gehen weit auseinander. Allen Prognosen gemeinsam ist, dass ein kräftiger Anstieg erwartet wird. Die Preisspanne wird auch von der Entwicklung der weiteren Dekarbonisierungsziele der EU abhängen. Je nach Prognosehorizont und Annahmen wird bis ca. 2035 ein Preis von 180 EUR/t bis 400 EUR/t erwartet.
Gegenüber dem heutigen Preis bedeutet dies eine Verdrei- bis Verzehnfachung!
Ziel des Gesetzes ist es, die Vermieter durch die steigenden CO2-Kosten zu Investitionen in die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu bewegen und so die Dekarbonisierung des Sektors voranzutreiben. Die Bundesregierung unterstützt die Vermieter bei der Umsetzung der Maßnahmen durch Förderprogramme. Außerdem können zumindest im Wohnungsbereich die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Für den gewerblichen Mietmarkt sind individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter erforderlich, da es keine gesetzlichen Regelungen gibt.
Ein Beispiel aus der täglichen Praxis verdeutlicht die Auswirkungen des Gesetzes:
Wohngebäude: Baujahr 1980
Wohnfläche: 2.100 qm / 26 WE
Energieausweis: Klasse D
Verteilungsschlüssel: 40% Vermieter / 60% Mieter
CO2-Ausstoß: 27,4 kg/m²a
Im Jahr 2024 entstehen bei einem Preis von 45 EUR/t CO2-Kosten von insgesamt rd. 2.600 EUR. Davon entfallen 1.040 EUR anteilig auf den Vermieter. Ohne energetische Maßnahmen erhöht sich der Vermieteranteil bei einem angenommenen CO2-Preis von 300 EUR/t auf rd. 6.900 EUR.
Um dieses Gebäude in ein KfW-55-EE-Haus mit einem CO2-Ausstoß von etwa 15 kg/m²a umzuwandeln, haben wir einen vorläufigen Investitionsbedarf von ca. 1,0 Mio. EUR ermittelt. Der neue Verteilungsschlüssel beträgt dann 10 % Vermieter / 90 % Mieter. Auf den Vermieter entfallen dann im Jahr 2035 bei 300 EUR/t nur noch rd. 1.000 EUR CO2-Umlage. Dadurch ergibt sich eine Kosteneinsparung von rd. 6.000 EUR.
Bei Inanspruchnahme von KfW-Darlehen kann mit einem Tilgungszuschuss von 20 % gerechnet werden. Damit reduziert sich die Barinvestition um 200.000 EUR. Durch die Umlage der Modernisierungskosten (8 % von 800.000 EUR) ist eine Mieterhöhung von rd. 64.000 EUR zu erwarten, sofern keine Kappungsgrenzen zu beachten sind. Die Kosten des Kapitaldienstes für das KfW-Darlehen refinanzieren sich vollständig aus der Modernisierungsumlage und den eingesparten CO2-Kosten.
Für jedes Objekt ist eine individuelle Bewertung erforderlich.
Um Sie schnell und effektiv unterstützen zu können, arbeiten wir eng mit unserem Kooperationspartner Purpose Green zusammen. Purpose Green bietet die technische Gebäudeanalyse, die Erstellung der Kostenplanung sowie die komplette Projektsteuerung für die Umsetzung der Maßnahmen an. Durch die Kooperation können wir den gesamten Prozess inklusive Finanzierung und Fördermittelbeschaffung bis zur Fertigstellung aus einer Hand anbieten.
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