Zur Abschaffung des nationalen Kapitalpuffers für Wohnimmobilienkredite
von Robert Rakau (16.09.2026)
Wunsch vs. Realität
Die Bundesregierung hat am 02.07.2026 ihr „Programm für Aufschwung und Beschäftigung“ vorgestellt. Unter den 34 Maßnahmen findet sich auch ein Vorhaben zur Förderung des Wohnungsbaus: Zum 01.01.2027 soll der sektorale Systemrisikopuffer (sSyRB) für Wohnimmobilienkredite abgeschafft werden.
Das Ziel ist grundsätzlich nachvollziehbar. Durch die Freisetzung von gebundenem Eigenkapital könnten Banken zusätzliche Wohnimmobilienkredite vergeben und ihre Margen reduzieren. Damit könnte insbesondere die Finanzierung von Neubauvorhaben unterstützt werden.
Allerdings stellen sich uns in diesem Zusammenhang drei Fragen, die diesen Plan in der Praxis infrage stellen.
- Ist die Abschaffung des Kapitalpuffers aus finanzstabilitätspolitischer Sicht gerechtfertigt?
- Würde die Abschaffung des Kapitalpuffers einen nennenswerten Effekt auf die Finanzierungsbedingungen für Wohnimmobilien haben?
- Stellt die Bundesregierung durch die Abschaffung des Kapitalpuffers nicht die aufsichtsrechtliche Unabhängigkeit der BaFin infrage?
Ist die Abschaffung des Kapitalpuffers finanzstabilitätspolitisch gerechtfertigt?
Der Kapitalpuffer wurde 2022 von der BaFin in Höhe von 2 % eingeführt, nachdem am Wohnimmobilienmarkt über Jahre steigende Preise und zunehmende Überbewertungen beobachtet worden waren. Ziel war es, das Bankensystem gegen mögliche Verluste aus einem Preisrückgang zu wappnen und eine risikoadäquate Kreditvergabe zu unterstützen.
Im April 2025 reduzierte die BaFin den Puffer auf 1 %. Begründet wurde dies mit dem zwischenzeitlichen Abschwung am Wohnimmobilienmarkt infolge des Zinsanstiegs ab 2022. Die Überbewertungen waren zurückgegangen, gleichzeitig waren keine erheblichen Kreditausfälle eingetreten. Eine vollständige Abschaffung hielt die BaFin seinerzeit jedoch weiterhin nicht für angezeigt, da aus der Kreditvergabe während der Hochphase des Immobilienbooms noch Risiken bestanden.
Der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) hat sich im Mai 2026 erneut mit dem deutschen Wohnimmobilienmarkt befasst und dabei erstmals auch Daten der Deutschen Bundesbank aus der Erhebung zur Wohnimmobilienfinanzierung (WIFSta) berücksichtigt.
Die ersten Ergebnisse weisen auf einen teilweise hohen Verschuldungsgrad bei neu vergebenen Wohnimmobilienkrediten hin. Bei rund 14 % der Neukredite lag das Darlehensvolumen über dem Wert der finanzierten Immobilie. Der AFS sah hierin ein relevantes Verlustpotenzial und beschloss deshalb, die neu vergebenen Wohnimmobilienkredite vertieft zu untersuchen. Dabei sollte insbesondere geprüft werden, ob risikomindernde Faktoren – etwa zusätzliche Sicherheiten – in den erhobenen Daten bislang nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
Insgesamt kam der AFS in seinem 13. Bericht an den Bundestag (veröffentlicht Anfang Juli 2026) zu dem Ergebnis, dass der Kapitalpuffer weiterhin angemessen ist.
Vor diesem Hintergrund und den aktuellen weltwirtschaftlichen Entwicklungen ist nicht ersichtlich, weshalb der Kapitalpuffer zum Jahresbeginn 2027 aus finanzstabilitätspolitscher Sicht nicht mehr erforderlich sein sollte. Eine Begründung für den Entfall aus finanzstabilitätspolitischer Sicht lässt sich aus den bislang veröffentlichten Informationen nicht entnehmen.
Wie groß ist der Effekt auf Finanzierungsbedingungen?
Die Abschaffung des Kapitalpuffers reduziert den Eigenkapitalunterlegungsbedarf der Banken für die Kreditvergabe. Die geringe Eigenkapitalunterlegung ermöglicht niedrigere Margen und eine höhere Gesamtkreditvergabe.
Analysten haben das mögliche Margensenkungspotenzial auf etwa 5–10 Basispunkte geschätzt. Die hohe Volatilität des Zinsmarktes relativiert den Senkungseffekt allerdings, da die Swap-Sätze teilweise Schwankungen von mehr als 10 Basispunkten innerhalb einer Woche aufweisen.
Größeres Potenzial liegt in der zusätzlichen Kreditvergabekapazität. Wenn Banken durch die Freisetzung von Kapital mehr Wohnimmobilienkredite vergeben, könnte dies insbesondere die Finanzierung von Neubauvorhaben für Enderwerber unterstützen.
Für Projektentwicklungen bzw. den Neubau von Eigentumswohnungen ist der unmittelbare Effekt dagegen begrenzt, da der Kapitalpuffer nicht der zentrale limitierende Faktor ist. Finanzierungen, die primär aus dem Verkauf der finanzierten Immobilie zurückgezahlt werden sollen, werden regulatorisch als spekulativ und damit als vergleichsweise hochriskant eingestuft. Die europäische Kapitaladäquanzverordnung (CRR) stellt daher höhere Eigenkapitalanforderungen an die finanzierende Bank. Damit werden das Finanzierungsvolumen insgesamt und die einzelne Finanzierungshöhe begrenzt sowie eine höhere Marge erforderlich, um die notwendige Eigenkapitalrendite zu erzielen.
Aus unserer Sicht könnten insbesondere ein KfW-Programm mit anteiligen zinsvergünstigten Projektentwicklungsfinanzierungen oder Bürgschaftsprogramme einen stärkeren Impuls setzen. Zusammen mit einer Beschleunigung von Genehmigungsverfahren und einer Reduzierung der regulatorischen Belastungen des Bauens wären solche Maßnahmen vermutlich besser geeignet, den Wohnungsbau tatsächlich anzukurbeln.
Grundsätzlich kann die Abschaffung des Kapitalpuffers dazu beitragen, die Wohnimmobilienfinanzierung zu erleichtern. Maßnahmen, die unmittelbar an den regulatorischen und wirtschaftlichen Finanzierungshürden der Projektentwickler ansetzen, wären jedoch wirksamer für die Belebung des Wohnungsbaus.
Was ist mit der Unabhängigkeit der BaFin?
Zudem stellt sich die Frage nach dem Verhältnis zwischen dem politischen Ziel und der aufsichtsrechtlichen Unabhängigkeit der BaFin. Die BaFin untersteht der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). In den Grundsätzen der Zusammenarbeit ist gleichzeitig festgehalten, dass die operative Unabhängigkeit der BaFin zu respektieren ist und aufsichtsrechtliche Entscheidungen grundsätzlich nicht ex ante durch das BMF überprüft werden. Bei Allgemeinverfügungen mit standardsetzendem Charakter ist hingegen eine rechtzeitige Abstimmung zwischen BaFin und BMF vorgesehen.
Inwieweit die politische Vorgabe zur Abschaffung des Kapitalpuffers mit dieser aufsichtsrechtlichen Unabhängigkeit vereinbar ist, wird sich daher insbesondere an der weiteren Vorgehensweise der BaFin zeigen. Sollte sie der Planung der Bundesregierung folgen, dürfte die Begründung hierfür von besonderem Interesse sein. Schließlich ist das Finanzministerium im AFS vertreten und hat der Bundesregierung erst kürzlich berichtet, dass der Kapitalpuffer weiterhin angemessen ist.
Angesichts des begrenzten wirtschaftlichen Effekts, den die Abschaffung des Kapitalpuffers haben würde, stellt sich zudem die Frage, ob es sinnvoll ist, hierfür die Unabhängigkeit der Bankenaufsicht infrage zu stellen. Gerade weil Notenbanken und Regulierungsbehörden aktuell immer wieder Angriffen auf ihre Unabhängigkeit ausgesetzt sind, könnte dadurch ein gefährlicher Präzedenzfall geschaffen werden.