Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Am 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht seine Entscheidung zur Ausübung von Vorkaufsrechten im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung verkündet.

Der sich aus dem Urteil ergebende Leitsatz wurde wie folgt angegeben:

„Der Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB greift auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 BauGB), wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut ist und genutzt wird. Dabei kommt es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind.“

Die Urteilsbegründung wurde nunmehr am 06.12.2022 veröffentlicht.

Nach dem Urteilstext ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinden im Vergleich zur aktuellen Praxis deutlich eingeschränkt. Nach unserer Einschätzung ist diese quasi nicht möglich, sofern das Grundstück zum Zeitpunkt der Entscheidung entsprechend der Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplans und ggf. einer Erhaltungssatzung genutzt wird oder nicht deutliche Missstände an der Bausubstanz entsprechend § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 vorliegen. Wobei im Fall des § 177 BauGB auch ein Instandsetzungsgebot mit Fristsetzung als milderes Mittel in Frage käme.

Bereits kurz nach der Urteilsverkündung wurde auf der Bauministerkonferenz der Länder eine Anpassung des Gesetzes diskutiert. Dabei bestand abgesehen vom Freistaat Bayern Einigkeit, den Gesetzgebungsprozess auf den Weg zu bringen. Durch das Veto des bayerischen Bauministers wurde ein entsprechender Beschluss jedoch nicht gefasst. 

Fazit:

Für Käufer besteht damit aktuell die Möglichkeit, Objekte in Gebieten, die einer Erhaltungssatzung unterliegen, ohne die Gefahr der Ausübung eines Vorkaufsrechtes oder des Abschlusses einer Abwendungsvereinbarung zu erwerben, sofern diese die Ausschlussgründe des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB erfüllen.

^{Wir empfehlen in jedem Fall eines Kaufes rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.}